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中信证券研究 文|陈聪 张全国 陈兆儒 刘东航
最近几个月，一线城市租金环比上涨，且受益于政策措施，越来越多的二手项目实现了供平过租。一线城市的这种情况，十分类似于香港2024年底的情形，是房价见底的强烈信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。
▍供平过租是衡量房价见底的重要指标。
供平过租是指购房月供金额低于租金的现象，是房价底部重要支撑。根据七普数据，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，其中城市中占比为25.6%，租房居住家庭是潜在的购房群体，一旦租房消费中租金高于月供，将推动租客进入买房市场，进而推动房价的企稳回升。香港在2024年底实现了局部的供平过租，2025年3月之后房价进入了止跌回升的通道。
▍828按揭期限拉长及929财政贴息，进一步推动全市场逐渐走向供平过租。
8月28日，按揭期限从30年增加到40年；9月29日，以中央财政为主，对于首次置业群体购置中小面积低总价房屋贴息一个百分点。按照冰山指数的统计，以总价150万元房屋、100万元的商业贷款金额测算，在补贴期限内，月供相当于租金的比例，从125%逐步下降到9月新政之前的106%，并在9月之后进一步下降到90%。当然，这是一种比较理想的情况，更低的首付比例之下，或者补贴退坡之后，仍然无法实现供平过租。一些租金回报率较低的大城市，还尚未完全实现供平过租。
▍租金环比趋于上涨的一线城市，局部性实现供平过租，并非常临近整体供平过租。
供平过租预示着房价见底的前提，是租金环比趋于上升。《证券日报》转引贝壳研究院数据，7月份50个城市住宅租金环比涨幅有所扩大，其中北上深的平均租金已经连续5个月环比上涨，目前北上广深的租金收益率分别达到2.15%，2.11%，2.21%和1.97%，50个城市租金收益率则达到2.8%。按照这个租金回报率测算，享受贴息的商贷（按照150万元房屋总价以及100万元贷款算），月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。从整体而言，考虑贴息，北上广深已经临近整体性供平过租，局部楼盘实现了供平过租，接近2024年年底香港出现的情况。
▍8月的供给侧收缩已经初现成效，预计9月需求侧政策将进一步提振市场。
根据我们的跟踪，2026年9月，72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，高于6、7、8月份11.7%、10.6%、14.1%的同比增长。929以来，我们跟踪的同样本数据显示，9月30日和10月1日的单日成交量同比分别为31.7%和37.4%，市场有进一步趋向活跃的态势。
▍风险因素：
不少中小城市尽管已经实现了供平过租，但租金仍有下降趋势，未必是房价见底的信号；贴息毕竟有范围限制，在贴息范围之外的房屋，仍然距离供平过租有一定的距离；开发商短期业绩下行的风险。
▍投资策略：
以一些城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。我们建议投资者积极迎接房地产的新周期，看好开发类公司和龙头经纪企业。
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